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海淀故宫北院旁合院—世茂西山龙胤楼盘评测

时间:2021-09-27 03:14 来源:未知   点击:

  现如今疫情常态化,给我们带来了新的思考,我们究竟需要一个怎样的家?究竟什么样的楼盘,才是安全、安心的家园,买房置业该如何选?为购房者寻找安心楼盘,我们在行动!通过从地段交通、配套、医疗、教育、户型等方面出发,对楼盘进行全方面的测评,为购房者挑选安心楼盘提供重要的参考。今天,楼盘测评师走进海淀

  世茂西山龙胤位于海淀故宫北院旁,主打680-1280平合院,总价4000万起,是北京少见的低密豪宅。社区低密、产品面积段大、总价较高,适合预算充足且对居住品质有极高要求的豪宅客群。

  世茂西山龙胤位于海淀区,北京西北部,是北京城六区中综合实力最为强劲的一区,被誉为“中国硅谷”的中关村就位于此处。海淀拥有独特的自然风光、浓厚的文化氛围、密集的高素质人才、发达的现代科技产业,区域总面积430.77平方公里,截至2020年底,海淀区常住人口约313.3万人。

  根据海淀区分区规划,该区将继续发挥科技创新优势,依托三山五园等自然条件,打造具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。

  近些年,海淀楼市多处于供不应求的状态,房价也一直在北京城区中排名靠前。自2017年起虽有“翠湖三杰”及山后板块等限竞房供应,但仍然无法满足全部家庭。海淀新盘,无论是刚需还是改善,都能较快地去化。但如世茂西山龙胤这般680-1280㎡的豪宅产品,无论是在海淀还是北京,都十分稀少。

  世茂西山龙胤位于海淀北部新区,正处于海淀“两横一纵三轴”布局中的北清路前沿科创发展走廊和北部生态科技绿心交叠处。根据《海淀分区规划》,将以为高端创新联动纽带,优化永丰、翠湖发展及创新功能。目前整个北部新区中,华为、联想、百度、腾讯、IBM、甲骨文等2000余家国内外知名科技企业已入住,还有近10家独角兽企业,区域企业年收入突破3000亿元。而永丰及翠湖科技园则以及新一代信息技术、新材料、导航与位置服务、人工智能等领域为主。

  除了产业优势外,世茂西山龙胤所在板块更大的优势为自然、人文资源丰沛。项目紧邻海淀上庄水库,周边被翠湖、稻香湖、南沙河等三湖一河环绕,东侧2公里为故宫北院选址地,另外,中关村科创生态小镇、北京大学国际医院等配套丰富。

  2018年,世茂西山龙胤凭借着“海淀、西山、文化、**别墅”等关键词出圈;同年7月,世茂西山龙胤一期取证,当年售出61套,2019年9月基本一期/二期基本售罄;去年5月三期双拼加推当日售罄。要知道这可是总价4000万+的别墅,如此去化速度在北京也是极为少见。目前,世茂西山龙胤主推四期1280平合院产品,总价1.2亿元起。

  世茂西山龙胤社区占地面积19.25 万m²,地上建面 7.25 万m²,容积率仅为0.6%,是北京稍有的低密豪宅项目。社区整体采用 1.5m 台地设计,共打造680平-1280平194 栋新中式合院。车位配比1:3,共582个车位。

  值得一提的是,世茂西山龙胤在社区内打造6万平公共园林,打造“一境三园” 三大主题园林,风景秀美。此外,世茂西山龙胤为毛坯交付,方便业主根据个性化需求装修。目前世茂西山龙胤正在推售1280平合院产品,预计今年9月30日可交房,感兴趣的朋友可以前往项目实地考察。

  一层为C字形布局,用房间将东侧围城家中庭院,作为长辈居所及家庭活动区域。户型图中可以看出,整体布局十分方正,南北通透。因为毛坯交付,别墅格局可变,留给业主自由发挥的空间很大。如西南向的规整空间可作为老人卧房,阳光充足紧邻庭院;北向空间可作为厨房、餐厅,东南向可改为老人书房、活动室等,与室外空间互为补充。

  地上二层则为男女主人居所,7.6米南向面宽,可作为主卧套房,北向通透空间可作为儿童房或书房,行动方便。同时每个空间都可与室外露台相连,采光良好居住舒适度高。

  因世茂西山龙胤整体采用1.5米台地设计,所以其做到了双首层。暨将原本的地下一层外围开发出来,做为庭院,使得地下1层采光与通风与普通房屋一层无异。因此,地下一层可作为会客、交友、茶室、兴趣爱好等空间,也可设置保姆房便于照顾家庭成员生活。地下二层则以收纳、储藏、家庭娱乐等多功能空间为主。如设置影音室、工作室、洗衣房等。

  世茂西山龙胤户型打造的风格较为一致,860平合院户型也同样采用地上2层+地下2层、双首层设计。

  整体南向面宽15.5米,南北通透采光良好。值得注意的是, 860平合院户型首层庭院中做了双侧开门,更加注重室内空间与室外庭院的互动感。东南角南北双向采光房,让庭院采光更为畅阔。而与之对应的北侧空间则因为超大南向开窗关系,也可作为老人起居室,首层空间可以更充分的利用。

  地上2层做为男女主人的起居室,相对私密。15.5米南向面宽一分为二可以作为主卧+衣帽间+书房的超大套房,北向房间三面采光,亦可作为居室。地下一层因采光良好,可作为家庭主要的餐厅、娱乐、会客区域;二层则以储藏、收纳、活动兴趣空间为主。图为地下一层户型,全部户型可点击下方户型链接。

  整体风格为宋代清雅风格。如首层室内庭院被装点为品茶区域,可供老人休闲或全家人赏景。

  二层主卧套房实拍,室内空间充足,南向双落地窗采光,视野开阔,可以一览园林美景。本港台同步报码现场直播床头右侧有一处暗门,可以打开前往二层露台,赏景夜话,美哉。

  厨房被设置在地下一层,中厨+西厨岛台设计,方便烹饪更种美食。且空间足够大,款待亲友烹饪一桌大餐也会拥挤。

  1280平样板间被世茂西山龙胤称为“临泉”,以流动的水系为灵感,设置园林与室内空间。

  轨道交通:最近地铁站为16号线号线北起北安河站,南至甘家口站,可换乘10号线号线等。此外也有多条公交线等)可直达北安河站。

  公共交通:项目1.5公里范围内有仅有1个公交站:上庄水库站,从这里可乘坐512、303、575等公交线路,不过世茂西山龙胤客群对地铁或公交的需求几乎为0。

  自驾:自驾是世茂西山龙胤业主最主要的出行方式。项目周边覆盖5条市政主干道、2大高速,形成四横三纵交通网络,四横为北六环,沙阳路,翠湖南路(西起西六环,东至京新高速东侧,道路全长9.25公里,规划为城市主干路,东西向横跨海淀山后地区,与北侧的翠湖北路、沙阳路,南侧的北清路共同构成了海淀区山后东西向交通走廊),北清路,三纵为上庄路(上庄路将南延段至京密引水渠北侧路段,规划为城市快速路,香港马资料十二生肖的,采用双向6车道,大大为永丰路,京新京藏高速减轻负担),京新高速,京藏高速。

  不堵车的情况下,40分钟到海淀中关村、45分钟可达望京、1小时可到首都机场,出行便捷。

  教育:项目5km范围内覆盖1所幼儿园北京市海淀区翠湖幼儿园(2.5km);3所小学:东马坊小学(738m)、海淀区上庄中心小学(1.8km)、海淀区上地实验小学;2所中学(3.1km)北京市第五十七中学上庄分校(1.4km)、清华大学附属中学上庄学校(2.5km)。

  医疗:距离项目最近的医疗配套,为项目北侧的上庄镇社区卫生服务中心,距离约1.4公里;5公里范围内,有中国人民解放军第九八四医院(2.1km)、北京大学国际医院(5km)。

  公园:项目周边公园配套非常丰富。项目西北1公里为翠湖湿地公园,是北京市唯一获批的***城市湿地公园,占地面积157.16公顷;

  西侧2.5公里是稻香湖湿地公园,面积11.8平方公里,公园三面环山风景优美。项目北侧200米便是上庄水库,宽度近100米,全长约4公里左右,水岸风景秀丽。

  商业:项目 5km 范围内,仅有一海淀悦界主题街区商业,基本可以满足日常生活所需。更多的购物、休闲娱乐需求,则需要前往更远的唐家岭奥特莱斯(海淀店)(7.0km)、永旺国际商城购物中心(7.2km)。

  北京市场现状:今年1-7月,北京别墅市场成交新房2832套,成交均价不到5万元/平。近些年,海淀楼市多处于供不应求的状态,房价也一直在北京城区中排名靠前。自2017年起虽有“翠湖三杰”及山后板块等限竞房供应,但仍然无法满足全部家庭。海淀新盘,无论是刚需还是改善,都能较快地去化。但如世茂西山龙胤这般680-1280㎡的豪宅产品,无论是在海淀还是北京,都十分稀少。

  世茂西山龙胤目前在售产品为:总价1.2亿,1280平户型,折合每平米约10万/平。这个价格,在北京豪宅市场来看并不高。今年7月,万柳书院网签了一套新房,签约单价直冲20万/平。去年海淀颐和金茂府、融创香山壹号2个改善型豪宅取证也在10万+/平,不过这与世茂西山龙胤户型面积大,单套标的高脱不开关系。

  对比北京二手房:在某二手房交易网站上搜索1-1.5亿元的二手房,仅有鲁能格拉斯小镇及东方普罗旺斯二期共3套,其中鲁能格拉斯小镇单价12万,而东方普罗旺斯单价不到7万。不过东方普罗旺斯为2004年建成,社区建设、产品设计相对落后。

  对比北京新房:西山龙胤在海淀海淀几乎没有竞品,项目周边无新房。当然这样的顶豪,竞品要放在北京乃至全国来看。目前北京**豪宅中,价格在4000万到1.2亿间的合院别墅产品,有顺义赵全营的北京庄园(建面 460-1850㎡)、朝阳润泽御府(建面 540-1600㎡,总价5480-25000万/套)、丰台玉泉营的懋源璟岳(建面465-590㎡,总价6500-9000万/套)、朝阳孙河的懋源璟玺(建面 555-690㎡,总价4800-7000万/套)、通州潮白河畔的鲁能格拉斯小镇(建面 248-850㎡,总价1616-7500万/套)。

  其中能与西山龙胤1.2亿、1280平户型相媲美的,只有北京庄园及润泽御府。其中北京庄园为全精装交付,几乎可拎包入住;润泽御府则位于北五环,环线位置更优。

  其他价格潜力:对于西山龙胤这样的顶豪别墅来说,资产配置、居住乃至收藏是其主要功能,对于价格上的提升,其业主并不是非常在意。不过,从市场环境来看,北京0.6容积率的土地只减不增,尤其是在海淀这样的区域。因此西山龙胤价值仍有向上提升的潜力。

  世茂西山龙胤将在设计时,把中国传统文化及海淀三山五园的气质融入建筑及园林中。在海淀上风上水之地,周边一河三园,环境优越。以680-1280㎡超大面积尺度,满足北京所有终极改善客群的需求。

  世茂西山龙胤充分利用地势优势,采用1.5米台地设计,将地下空间地上化,打造双首层户型,增加合院居住体验。建筑上,采用“外院围合建筑、建筑围合中庭”的双围合格局。前院、中庭、侧院、后院、主庭院等五重庭院,户型南北通透、通风采光俱佳。

  世茂西山龙胤打造6万平的公共园林,与建筑配比接近1:1,让业主可以出小家赏大景。园林打造上,取义圆明园四十景,匠造“一境三园”,春华园、迎晖园、海岳园三大主题园林与西山、在建中的故宫北院遥相呼应。

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